不少朋友想踏入日本不动产投资，尤其是公寓这一块，但总怕资金不够、风险太大，盯着各种费用和空置率头都大了。留学学长也见过不少身边的人，这回就把“区分所有”（也就是单独公寓所有权）这块的关键点，好好跟大家聊聊，帮你理清楚如何用小预算踏实入场，避免踩坑。
1 管理费是你长期收益的大敌
大家买公寓，一定不能只盯着房价，运营期间每个月的管理费才是绵绵不断的开销。一般管理费主要用来维护公共区域，比如电梯、楼道清洁、小区绿化这类，公寓规模和设施配备会直接影响费用大小。比如东京，20-30㎡的公寓月管理费大概1.5万到2.5万日元，差不多折合人民币750到1250块，这算下来占了租金收入一成多，有时能到两成。
学长的建议是，没必要非买新楼盘，挑那些虽然年头久些但是保养和维护做得还不错的，管理费通常会低点。不过这里得多看修缮基金余额和大家的维修计划，免得以后突然冒出个大额维修账单。还有小规模的公寓管理费通常会更低，比如同样的预算，住楼户数20的公寓管理费分摊会比住5户那种低30%以上，省下来也不少。
2 修缮基金不能忽视，别等出了大事才慌
实际上修缮基金是经常被忽略的隐形成本，它是为公寓长期维护准备的钱，比如外墙翻新或者电梯换新。日本东京就有例子，某个20年老公寓修缮基金没准备好，结果屋顶坏了，业主集体掏了200万日元修理，这可就坑惨小投资者了。
所以买之前一定问清楚最近有没有做过大修，下一次修缮计划是什么时候，最好挑选近5年内没做过大修，且距离下次大修计划还有10年以上的公寓。还有楼层越高，面积越大，修缮费分摊也会越多，预算紧的话尽量避开高楼层和大面积单位。
3 空置率决定收益稳定不稳定
租金是靠租客撑着的，空置率高肯定收入会受影响。日本整体公寓空置率大概7.6%，但区域差异巨大。东京23区平均5.2%，大阪6.8%，算是需求比较稳定；但地方城市像德岛县、和歌山县空置率高达18%以上，人口减少导致租房需求萎缩。
学长觉得投资时，选地铁站附近10分钟步行圈内的公寓靠谱，这些地方生活便利，空置率普遍比远离市中心低40%。再者，别选大户型，20-30㎡的小单间最受单身租客欢迎，空置时间也短。东京新宿区的1R户型空置期一般不到1.5个月，2LDK经常3个月以上，差别挺明显。还有，木质老房子隔音差抗震弱，空置率比钢筋混凝土公寓高好几倍，忍痛割舍吧。
4 贷款门槛其实没想象中那么高，但得懂点窍门
刚才提到不少人说非永住外国人贷款难、首付高，其实也是。利率一般1.5%到4.5%，贷款最长35年，但银行怕你到70岁还没还完，所以会限制期限。首付大概30%-50%，根据你有没有永驻身份不同。比如买个4000万日元的房子，非永住身份就要先掏1200万日元到2000万日元首付。收入上，银行会看年收入覆盖贷款还款的2.5倍，比如贷款2000万日元，利率2%，30年还款，年还款约84万日元，收入最好超过210万日元。
这里学长建议争取选地方银行，比如横滨银行和静冈银行相对宽容点，利率也比日本主流三大银行低个0.5%-1%。还可以买团信保险，这个保险挺重要，万一你出点意外，保险替你还剩余贷款，家人能少一份负担。没够首付，可以考虑住宅贷款和投资贷款组合，比如先买自己住的房子，再把房产抵押申请投资贷款，但这套操作要求挺严格，要仔细核对贷款额度和条件。
5 小预算实战操作，真案例看一眼
先说说我认识的一个朋友案例，手头预算2000万日元（差不多人民币100万上下），目标是在东京买套回报率5%以上的公寓出租赚租金。
他找的是足立区，北千住站附近，挑了一套25㎡的1R，房价1800万日元，月管理费1.8万日元，修缮基金0.3万日元。他用地方银行贷款，首付540万日元，贷款1260万日元，期限30年，利率2.2%，月供4.9万日元。
租金按市场价算是8万日元每月，扣除管理费修缮基金和月供，就是7万日元支出，剩余月净现金流1万日元，一年12万日元，算下来实际回报率6.7%。
他还买了火灾地震保险，年费2万日元，准备了3个月租金做应急资金，算是给空置期和突发维修留了缓冲。
投资不容易，你得算清楚每月收支，别光盯着买入价便宜，因为这些长期费用和偶发修缮很可能把收益挤压得没剩多少。学长对这块儿摸爬滚打了不少年，希望这些经验能帮到大家。
要是你对哪里适合投资、贷款流程、怎么挑公寓还有疑问，随时来问我。留学学长一直在这儿，分享经验帮你少走弯路。有了规划，行动也更有底气，慢慢投资稳步走总能摸出门道来。
