最近有不少朋友问我，想在东京江东区买房，到底得准备多少钱？尤其是咱们这些在日本的中国留学生、打工族或者投资人，常常对这里的置业成本摸不着头脑。江东区作为东京湾岸开发的重点地区，房价涨得快，弄清楚钱到底花在哪，才能防止买房后钱包被“掏空”。
1. 房价跨度挺大，看你选哪个地儿
江东区的房价其实蛮分化的，湾岸的丰洲、有明那边属于高端楼盘比较多，价格水涨船高；反过来龟户、大岛这些老居民区房价就亲民不少。以公寓为例，最基础的1K单间，差不多20-25平米，价格在2500-3500万日元，适合单身或者拿来出租；稍微大点的1LDK，40-60平米，主流价格大概就是5000-7000万日元，小家庭居住挺合适；要是想改善生活，3LDK 70-90平米，尤其丰洲那些塔楼，价格能蹿到7000万到1.2亿日元，甚至更高。
如果看一户建，二手房价格会更便宜，1800万起步，涨到5000万左右；新建一户建一般要3,000万-6,000万日元不等，具体还得看位置和房龄。
简单划个价钱：丰洲/有明每平米180-250万日元，门前仲町、清澄白河是交通便利的商业区，价格大概130-180万。像龟户、大岛这些传统居民区，80-120万基本能搞定，而北砂、南砂算是便宜的“洼地”，每平米70-100万日元左右。
2. 首付起码准备30%，但身份不同差别挺大
买房这事儿，资金压力肯定是大头。日本虽然没限制外国人买房，但贷款政策比本地人复杂点。比如永住权持有者首付能低点，10-20%，有些银行甚至能零首付。持工作签证的朋友，大概要准备20-30%。非居民，啥都没有的海外买家，首付要硬着头皮准备30%-50%，甚至有的银行干脆要求全款！
举个例子，一套6000万日元的1LDK公寓，永住权的朋友首付也就是600-1200万；工作签证要准备1200-1800万；海外买家直接1800-3000万。这块资金不准备充分，买房压力蛮大。
3. 除了房价，还有这些税费和手续费
房价背后藏着不少额外支出，光看房款不够，税费和手续费一把算下来也得占6%-10%左右。比如中介手续费是房价3%加6万日元外加消费税，光这就不少了；印花税按合同数额算，从1万到6万不等；还有登记免许税，大概是房价的0.4%；不动产取得税又是房价的1%-3%那样；司法书士手续费得10-20万日元。保险不能少，火灾或者地震险5年一约10-30万日元。所以，假设一套6000万的公寓，额外花个360-600万日元合情合理。
4. 买完还得付每年30-50万日元的持有成本
别以为房付清了就完事了，这么多年下来，持有成本也不少。固定资产税和都市计划税加起来，平均差不多评估价的1.7%，6000万日元的房子一年得交上10-15万；物业管理费一般一个月1-3万，每年就是12-36万；修缮基金也不能省，一个月5000日元到2万，每年6-24万不等。日常水电煤气、网络啥的还得算上，所以把这些合起来，6000万日元左右的公寓基本每年持有成本在30-50万日元之间。
5. 一笔笔加起来，预算要这样算
算完上面那些，咱们可以做个简单的参考预算，按30%首付算：入门级1K公寓3,000万售价，首付900万，再加税费180-300万，初期得准备1080-1200万；主流1LDK房子6000万，首付1800万，税费360-600万，合计大概2160-2400万；改善型3LDK大概9000万，首付2700万，税费540-900万，差不多3240-3600万；如果是新建一户建5000万，首付1500万，税费300-500万，总投入1800-2000万。永住权说不定能再省点首付，但别抱太大希望。
对很多人来说，钱没那么多一次性砸进去，按部就班也不错。江东区虽然有点贵，但投资和居住的选择也多，要稳妥放心，最好找像[蔚蓝留学]这类靠谱中介帮忙，他们能帮审视户型、预算还能拿到更合适的贷款方案。
我作为留学学长，这一路走来见过不少朋友折腾买房，有人一头扎进湾岸高端区，结果压力大得透不过气，也有人挑传统区域，过得舒心且实用。买房这事儿，规划清楚，稳扎稳打，才是长久的办法。你要是真的打算下手，或者想了解更具体的贷款、税费情况，随时问留学学长，也可以联系[蔚蓝留学]，有啥问题尽管提，大家一起把迷雾拨开。
